V předchozím článku jsme si nastínili, jaké podmínky musíme splnit, abychom měli příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmů. Nyní si vysvětlíme, jaké vznikají povinnosti, pokud podmínky pro osvobození nesplníme.

Při prodeji nemovitosti, pokud není příjem z prodeje od daně osvobozen, je potřeba tento příjem uvést do přiznání k dani z příjmů fyzických osob a daňové přiznání podat ve stanovených lhůtách. Nezdaňuje se ale celý příjem, který poplatník z prodeje nemovitosti inkasuje. Zákon o daních z příjmů umožňuje uplatnit výdaje. Jedná se o nabývací cenu nemovitosti a výdaje prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci a další výdaje související s prodejem nemovitosti. Všechny výdaje je potřeba při případné kontrole finančním úřadem doložit např. fakturami, smlouvami.

1) Prodej nemovitosti původně koupené

V případě, kdy fyzická osoba původně nemovitost koupila, uplatní při prodeji jako výdaj původní kupní cenu a případné další výdaje uvedené výše.

Příklad

• Pan Bylina prodal byt za 5 000 000 Kč a nesplnil podmínky pro osvobození od daně. Byt původně koupil za 3 800 000 Kč, provedl rekonstrukci v hodnotě 500 000 Kč a při prodeji zaplatil realitní kanceláři provizi 100 000 Kč.
  • Pan Bylina bude muset podat přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Nebude ale zdaňovat celý příjem 5 000 000 Kč, uplatní si nabývací cenu, výdaje na rekonstrukci a provizi RK. Bude tedy zdaňovat zisk 600 000 Kč (5 000 000 Kč – 3 800 000 Kč – 500 000 Kč – 100 000 Kč).

2) Prodej nemovitosti nabyté bezúplatně

Nezřídka se stává, že fyzická osoba nemovitost zdědí, anebo dostane darem. Ani v tomto případě nebude platit daň z celého příjmů za prodanou nemovitost. Jako výdaj lze uplatnit cenu dle znaleckého posudku, který bude zpracován ke dni nabytí nemovitosti, tj. ke dni, kdy byla nemovitost darována nebo zděděna.

Příklad

• Paní Táborská prodala za 4 000 000 Kč rodinný dům, který dostala v roce 2018 darem od své matky.
  • Paní Táborská nechá zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti ke dni přijetí daru, tj. r. 2018. Znalec nemovitost ocení na částku 3 700 000 Kč. Paní Táborská zdaní pouze „zisk“ 300 000 Kč, tj. rozdíl mezi cenou, za kterou nemovitost prodala 4 000 000 Kč a cenou dle znaleckého posudku 3 700 000 Kč.

3) Prostředky z prodeje nemovitosti investovány do nákupu nové nemovitosti pouze z části

Jednou z možností, jak osvobodit příjem z prodeje nemovitosti od daně, je investovat prostředky do nákupu nové nemovitosti, kterou bude poplatník řešit svoji bytovou potřebu. Ne vždy se ale podaří prostředky investovat v plné výši. Potom se zdaňuje pouze „nevyužitá“ část a výdaje se uplatní v poměrné výši.

Příklad

• Pan Skokan prodal byt za 5 000 000 Kč, který původně koupil za 3 000 000 Kč a chystal se využít osvobození od daně z důvodu investování prostředků z prodeje do nákupu jiného bytu. Další rok koupil byt za 4 000 000 Kč.
  •   Pan Skokan prodal byt za 5 000 000 Kč, ale do nákupu nového investoval pouze 4 000 000 Kč, tzn. investoval pouze 80 % prostředků, 20 % tedy nebude osvobozeno od daně. Bude muset zdanit nevyužitou část, tj. 1 000 000 Kč. Jako výdaj si uplatní poměrnou část z původní kupní ceny, tj. 20 % z 3 000 000 Kč, což je 600 000 Kč. Základem daně tedy bude rozdíl mezi cenou, kterou neinvestoval 1 000 000 Kč a poměrnou částí původní kupní ceny 600 000 Kč. Základ daně tedy bude 400 000 Kč.